所有不動産の適正な価値。ご存知ですか？

こんにちは！相続未来図の志田です。
志田農園では
カボチャ、キュウリ、ナス、ピーマン、ゴーヤ
が最盛期を迎え、もうすぐ
トマト、とうがん、オクラ、トウモロコシ
が美味しくいただける様になりそうです。

こちらは収穫した長芋の頭(の部分)を
３月に植えた長芋畑です。
種まきから約４か月。
葉が大きくなり、11月中旬から後半の収穫時期に向けて
ぐんぐん成長しています。

種まき…畑も人生も種まきは重要ですね。

さて、冒頭のお話について。
こちらは今回のテーマとなる部分です。
不動産の適正な価値を明らかにすることで、
保有し続けるのか、はたまた手放すのかの区別をすることが
できます。

今回は保有していく不動産と手放す不動産を
どう判断するのか。その判断基準についてお話します。
ここでのお話は一族がお住まいになる本家の土地ではない
不動産のお話となります。

今回はズバリ結論から申し上げます。
それは
「相続税評価額と時価」との比較、
「収益性」の高低の観点から検討すること
です。

とはいえ相続税評価額や時価はどのように算出し、
収益はどんな指標を基に検討すればいいのでしょうか。
以下に相続税評価額、時価、収益性についての考え方を
ご説明します。

【相続税評価額と時価】
◇相続税評価額について
土地と建物をそれぞれ計算して、足し合わせます。
足し合わせますと簡単に言いますが、実際に相続税を
申告する際の基準となる価額ともなりうるとても重要です。
評価をする税理士さんによって評価額が異なりますので、
相続専門の税理士さんにお任せすることをお勧めして
おります。

賃貸アパート用地(土地)の相続税評価額
自用地評価×(1－借地権割合×借家権割合)×賃貸割合　※

賃貸アパート(建物)の相続税評価額
固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)　※
※こちらで詳細のご説明は省きます。
　詳細はお問合せください。

◇時価について
不動産の立地(エリアや駅からの距離等)、土地建物の広さ、
建物の築年数、担保力、再現性(解体後どんな建物を建てる
ことがベストな土地か)、収益 (表面利回り、NOI利回り等)、
入居率、賃料(相場と比較してどうか)、取引事例などを
勘案して価格を算出します。
この点は、収益不動産の経験がモノを言うポイントです。
ポイントは
「誰がこの不動産を一番高く買ってくれるのか？」です。

【収益性】
賃料収入から固定資産税や管理費を差し引いた収支を
1物件毎に算出します。
その収支を先に述べた時価で割り戻しをすることで
求められるROA(Return On Assets)で相対的に評価します。

【保有していく不動産と手放す不動産について】
①相続税評価額と時価の観点
保有していくことをお勧めする不動産：相続税評価額＜時価
となっている不動産
手放すことをお勧めする不動産：相続税評価額＞時価
となっている不動産

保有していくことをお勧めする不動産においては、
「相続税評価額＜時価」であり、仮に売却をして現金で
保有するよりもこの不動産を保有して相続発生した方が、
相続税が安くなるということです。
反対に手放すことをお勧めする不動産は
「相続税評価額＞時価」ですから、理論的には売却をして
現金にしてから相続発生した方が、相続税が安くなります。

②収益性の観点
保有していくことをお勧めする不動産：収益性が高い不動産
手放すことをお勧めする不動産：収益性が低い不動産

不動産は個別性が大変高いため、ご紹介しましたポイントを
1件1件しっかりと見ていかなければ、一族の大切な財産に
大きな損を被る可能性があります。
賃貸アパートなどの収益不動産の時価や収益性がわかり、
相続税評価を理解している専門家に見てもらうことを
お勧めします。

ちなみに相続未来図では独自のツールを用いて
所有不動産を分析します。
このアパートは長期間保有していくけれど、あのアパートは
将来売る予定。このがけ地はすぐにでも売りたい
といった様に1物件ごと区別することができる様になります。
「相続税がいくらかかるのか？」だけではなく、
「不動産の区別」も必ず把握していただきたい
重要なポイントです。

相続未来図では相続専門の税理士さんとチームを組み、
相続税評価額や時価、収益性の現状を数値で
見える化するところからサポートをはじめております。

ほうほう、なるほど。
「あのアパートは持っているべきなのかな？」、
「あの土地はどのように考えたらいいのかな？」
と気になる方は「相談してみる」・「ご相談はこちら」から
お問い合わせください。